El artículo 13 de la Ley 468 de 2025 elimina la exoneración del ITBI (2%) a todas las primeras ventas de inmuebles a partir de su promulgación según lo indica el artículo 16, es decir a partir del día 25 de abril de 2025.
Dicho artículo señala "Artículo 13. Se deroga el artículo 4 de la Ley 106 de 1974." Por su parte el artículo 16 indica:
"Artículo 16. Esta Ley (la Ley 468) comenzará a regir desde su promulgación."
¿¿Qué norma otorgaba anteriormente la exoneración??
El artículo 4 de la Ley 106 de 1974 es el que permitía a los que venden inmuebles estar exentos del ITBI (2%) en la primera venta, con esta eliminación van a tener que pagar dicho impuesto para poder realizar la venta.
¿Quién continúa exento y hasta cuando?
Los únicos que continuarán exentos de ITBI por un tiempo limitado son según el artículo 11 de la Ley 468. El Artículo 11 reza así:
"Los préstamos hipotecarios preferenciales que se otorguen a partir de la promulgación de la presente Ley hasta el 31 de diciembre de 2025 y se acojan a los beneficios de la Ley 3 de 1985, que tengan carta de promesa de pago y cuya inscripción sea hasta el 31 de diciembre de 2025 quedarán exentos del pago del impuesto de transferencia de bienes inmuebles."
¿Qué pasa si tengo estabilidad jurídica?
Otro sector que pareciera estar exento es quienes gozan de estabilidad jurídica de las inversiones antes de la Ley 468, pero deben analizar qué Ley era la vigente cuando ingresaron a este régimen. Ya que por ejemplo si la estabilidad jurídica es de antes la Ley 468 pero después del 25 de septiembre de 2023, solo tendrá la exoneración por un corto tiempo, por:
- la primera operación de venta de viviendas nuevas,
- cuyos permisos de ocupación fueron expedidos desde el 1 de enero de 2017 hasta el 1 de agosto de 2025.
Es decir, que solamente lo tendrán por un corto tiempo hasta el 1 de agosto de 2025 y no por 10 años, porque la norma vigente cuando ingresaron señalaba:
"Artículo 4. * A partir del 1 de julio de 2023, está exenta del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles la primera operación de venta de viviendas nuevas, cuyos permisos de ocupación fueron expedidos desde el 1 de enero de 2017 hasta el 1 de agosto de 2025. Para tales efectos, las personas que se dediquen a la venta de viviendas nuevas acreditarán, bajo la gravedad de juramento, ante notario público, que se trata de viviendas nuevas. Consecuentemente, no será requisito para la transferencia de la propiedad, que la Dirección General de Ingresos expida una certificación de exclusión del impuesto a la transferencia de bienes inmuebles. El transmitente notificará al Ministerio de Economía y Finanzas del traspaso de inmueble exonerado del impuesto de transferencia, mediante formulario que la Dirección General de Ingresos expedirá para este fin." * Reformado mediante Ley 399 de 25 de septiembre de 2023, Gaceta 29875 de 25 de septiembre de 2023."
En conclusión, debe analizarlo con su experto tributario para ver que artículo 4 de la Ley 106 de 1974 estaba vigente cuando ingresaron al régimen de estabilidad jurídica, para estar seguro si pueden quedar exentos y por cuanto o tiempo, ya que este artículo ha sido derogado y restablecido varias veces, con diferentes redacciones.
Finalmente, algo que no podemos dejar de lado es si a juicio de la DGI el ITBI es, o no, un impuesto directo. Esto último, es un presupuesto esencial para la exoneración que daría la estabilidad jurídica de las inversiones.
¿¿Qué pasa con las sociedades de inversión??
Desde mi punto de vista las sociedades acogidas a este régimen como señala el parágrafo 2, del artículo 706 del Código Fiscal, tienen un régimen especial para el impuesto sobre la renta; pero no para otro impuesto como lo es el ITBI. Por lo tanto, también deben pagar el ITBI en la primera venta, por no tener una exoneración o tratamiento especial para este impuesto.
¿Cómo se verá esta norma en el tiempo?
A continuación, un resumen visual de cómo el ITBI aplica según la fecha de venta del inmueble:
Acerca del Autor de este Artículo:
Jonathan Pacheco es Contador y Abogado. Su firma realiza servicios de Contabilidad, Auditoría e Impuestos. Tiene más de 25 años de práctica profesional y ha sido profesor universitario de distintas cátedras. Cuenta con una maestría en tributación, administración de empresas con énfasis en finanzas, derecho comercial y derecho administrativo. Fue presidente de la Teletón 20-30 2024. Considerado en el año 2011 dentro de los 40 profesionales destacados, menores de 40 años.
